Rodiny opouští Prahu. Staví se malé byty pro investory, páry a jednotlivce

Praha zažívá boom výstavby nových bytů, ale rodiny s dětmi z něj příliš neprofitují. Nabídka novostaveb se totiž stále více soustředí na malé byty vhodné pro jednotlivce, páry nebo investory, zatímco větší byty vhodné pro rodinné bydlení tvoří jen zlomek trhu a jsou finančně nedostupné. Větší byty s podlahovou plochou 85 až 115 m² tvoří zhruba jednu osminu pražské nabídky a pro běžné domácnosti jsou cenově nedostupné, uvádí realitní společnost Home Portal.

Vícečlenné domácnosti a rodiny opouští Prahu, jelikož zde nedokáží najít cenově dostupné a dostatečně prostorné bydlení. Pražská nabídka má pouze malé a předražené byty, které jsou nevyhovující pro vícečlenné rodiny. Například byty o velikosti 85 až 115 m², které odpovídají potřebám vícečlenných domácností, dnes tvoří pouze 12,6 % pražské nabídky. Zbytek tvoří buď malé jednotky 1+kk a 2+kk kolem 40 až 50 m², nebo naopak luxusní velkometrážní byty v prémiových lokalitách s cenovkou 25 milionů korun a výše.

Například u dispozice čtyřpokojových bytů 4+kk začínají ceny okolo 15 milionů korun, což pro běžnou rodinu znamená nutnost čistého měsíčního příjmu přes 130 tisíc korun, aby zvládla hypotéku. To je zcela mimo možnosti většiny rodin s dětmi, kde typicky pracuje jeden nebo oba rodiče a zároveň čelí výdajům na školku, volnočasové aktivity nebo spoření.

Rozpor mezi tím, co rodiny potřebují, a co trh nabízí, je čím dál viditelnější. Ze statistiky developerských projektů vyplývá, že i když se větší byty v katalogu objevují, ve skutečnosti tvoří jen malé procento reálných prodejů. Přitom zájem o pohodlné a funkční rodinné bydlení s větší plochou zůstává konstantní.

Už ani třípokojové byty 3+kk nejsou vhodné. Ty dříve běžně nabízely 85 až 90 m², dnes dosahují sotva 80 m². V některých projektech začíná 3+kk dokonce už na 66 m². Výsledkem je, že i když si domácnost pořídí byt s vyhovující dispozicí, reálná obytná plocha a komfort jsou často kompromisem. Dětské pokoje bývají minimální, kuchyňský kout se tísní v obýváku, úložné prostory chybí.

Novým trendem mezi developery jsou naopak jednopokojové a dvoupokojové byty (1+kk, 2+kk). Investiční logika výstavby je přitom srozumitelná a pro developera představují menší riziko. Byty o rozloze 40 až 50 m² jsou vhodnější pro menší domácnosti, investory nebo zahraniční kupce. Snáze se prodávají, rychleji pronajímají a generují vyšší výnosy. Z pohledu města to však znamená vytlačování rodin a omezení dlouhodobé udržitelnosti bydlení. „Dřív byla 3+kk považována za plnohodnotné rodinné bydlení, dnes je to často minimum, na které rodina dosáhne – a zároveň prostorové maximum, které lze obývat s dětmi,“ říká Jan Vitvera, ředitel Home Portal.

Rodiny opouští Prahu. Byty i nájmy zdražují napříč republikou

Kam tedy má jít bydlet vícečlenná rodina? Stále více domácností proto hledá dostupnější alternativy v dojezdové vzdálenosti do pražské metropole. Oblíbené jsou zejména Říčany, Dolní Břežany, Beroun, Český Brod, Kladno, Poděbrady nebo oblasti podél železničních koridorů. Například v Českém Brodě lze koupit 90metrový byt s parkováním za 9 milionů korun, zatímco v Praze by obdobný byt vyšel o 4,5 milionu dráž – a bez garáže.

SOUVISEJÍCÍ: Bydlení jen pro nejbohatší. Na hypotéku dosáhne pouze pětina Čechů

Tyto menší města a obce nabízejí větší výběr rodinných domů a prostornějších bytů za výrazně nižší ceny než v hlavním městě. Mezi výhody patří nejen samotná obytná plocha, ale také klidnější prostředí, blízkost přírody, dostupnější parkování a často i kvalitní komunitní infrastruktura, včetně škol a sportovišť. Díky zlepšující se dopravní dostupnosti se tyto lokality stávají plnohodnotnou alternativou městského bydlení.

Nutno dodat, že během letošního druhého čtvrtletí znovu zdražily byty a zvýšily nájmy. Naopak průměrné ceny rodinných domů zůstaly stejné. Oproti stejnému období loni ale zdražily všechny typy bydlení. Důvodem byla zvýšená poptávka, kterou kromě jiného podpořilo zlevňování hypoték. Metr čtvereční ve starších bytech v dobrém stavu se tak v druhém čtvrtletí prodával průměrně za 108 486 korun a v rodinných domech za 62 904 korun. Stejná plocha v bytech se průměrně pronajímala za 351 korun, uvádí analýza realitní platformy Bezrealitky.cz.

Byty v Praze ve druhém čtvrtletí zdražily mezičtvrtletně o pět procent a průměrně se prodávaly za 146 653 korun za metr čtvereční. Zájem byl podle analýzy hlavně o menší byty, které jsou pro domácnosti cenově dostupnější, přestože jejich cena je v přepočtu na část plochy oproti velkým bytům vyšší. Podobně tomu bylo i ve Středočeském kraji, kde oproti prvnímu čtvrtletí cena bytu vzrostla o čtyři procenta na 88 940 korun za metr čtvereční. V Brně se cena metru čtverečního oproti předešlým třem měsícům zvýšila o procento na 100 409 korun.

"Hypoteční trh rozhýbal zájem o secondhandové byty i domy napříč republikou. Zatímco ceny pražských bytů rostou konstantně, vývoj v Brně a celém Jihomoravském kraji byl v posledních letech výrazně turbulentnější. Jak se zdá, vysoké ceny bytů zde spíše zvýšily zájem o rodinné domy. Podobně nejspíš na strop možností narazil také Plzeňský a Olomoucký kraj. Výraznější růst cen tak čeká spíše další krajská města," řekl Hendrik Meyer, šéf realitní skupiny European Housing Services.

V Praze se průměrná cena nájemného v bytu mezičtvrtletně zvýšila o sedm procent na rekordních 434 korun za metr čtvereční, což je největší mezičtvrtletní nárůst od druhého kvartálu roku 2022. Stejný byl i vývoj ve Středočeském kraji, kde nájemné činilo průměrně 301 korun za metr čtvereční. V Brně a jeho okolí po loňském skokovém zdražení nájmů ceny zůstaly stejné na 326 korun za část plochy. V Praze měl podle analýzy o jeden inzerát zájem 45 lidí, v celé ČR byl průměr 25 zájemců.