Nebytové prostory lákají k bydlení. Na realitním trhu vzniká šedá zóna

Nedostupné bydlení? Jeden z největších problémů Čechů. Někteří to řeší tím, že se zabydleli v nebytových prostorách jako jsou tzv. ateliéry, prázdné kanceláře, dílny, zavřené obchody či bývalé restaurace. Stává se z toho standard. Avšak pozor. Občanský zákoník tomu sice nebrání, ale narazit můžete u stavebních úřadů. Podle politiků a odborníků na realitní trh oslovených deníkem Echo24 zde vzniká šedá zóna. Nájemci si tam nemohou nahlásit trvalý pobyt a vlastníkům hrozí půlmilionové pokuty.

To, že se nájemník i vlastník nebytového prostoru může dostat do potíží, potvrzuje i občanský zákoník. „Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor,“ stojí v paragrafu § 2236. Z hlediska nájemního práva se pak s nájemcem zachází, jako by šlo o byt.

Na druhé straně stavební právo trvá na tom, že stavbu lze užívat jen k účelu, ke kterému byla zkolaudována. Za rozpor s kolaudací hrozí správní pokuta až 500 000 korun – a to jak tomu, kdo prostor užívá, tak tomu, kdo to umožnil. Nejčistším řešením je tedy rekolaudace nebytového prostoru na byt, píše server Hypoindex.cz.

Tu musí schválit příslušný stavební úřad. "Posuzuje se přitom soulad s územním plánem a splnění technických a hygienických požadavků (světlo, větrání, hluk, požárně-bezpečnostní řešení, hygienické zázemí, atd.). Když je ke změně potřeba stavební úprava, povoluje se i ta," uvedl pro Echo24 Roman Chrenčík z tiskového oddělení ministerstva pro místní rozvoj.

Nutno dodat, že například v Praze navíc platí Pražské stavební předpisy (PSP) a na územní rovině může být požadovaný „aktivní parter“ (obchody, služby v přízemí, komerční a smíšené objekty). To znamená, že byty v přízemí se někde jednoduše nepřipouští. Jinde zase vadí spekulace vlastníků, kteří čekají na výhodnější využití, prodej celé nemovitosti, nebo mají obavy z vyšších nákladů na přestavbu.

SOUVISEJÍCÍ: Kolik je v Česku prázdných bytů? Statistika říká 860 tisíc, realita je ale jiná

Požadavky stavebních úřadů zahrnují i celou řadu technických a hygienických požadavků. Mezi nimi je minimální obytný prostor, dostatek denního světla, možnost větrání, tepelné parametry, akustické izolace, hlukové limity, skladba stropů a stěn podle norem pro bydlení, rozvody vody, kanalizace pro byty, požadavky na energetickou účinnost i požární bezpečnost. Ne všechny nebytové prostory tyto normy splní bez náročných úprav, připomíná Portál o bydlení.

To potvrzuje i náměstek primátora pro plánování a rozvoj, architekt a urbanista Petr Hlaváček (STAN). "Například v Bonu po odchodu vlády do Berlína, byla většina administrativních prostor přestavena na bydlení. Nám se alespoň v pražských stavebních předpisech podařilo zrušit tzv. oslunění, které tomu významným způsobem bránilo. Například byty v krásných domech v Pařížské byly po Sametové revoluci vzhledem k nedostatku kanceláří rekolaudovány na kanceláře a zpět to už byl problém," sdělil náměstek Hlaváček deníku Echo24.

Přeměna podobných prostor může narazit i na nevůli vlastníků z SVJ. To se týká hlavně u záležitostí, které podléhají stoprocentnímu souhlasu vlastníků bytových jednotek (prohlášení vlastníka, změna kolaudace). "Nutné je splnění požadavků na byt dle vyhlášky (např. osvětlení, větrání, akustika, hygienické normy). Mnoho nebytových prostor tyto standardy nesplňuje. Může se jednat i o neexistující přívod vody a kanalizace pro koupelnu/kuchyni," uvedl místostarosta pro finance z Městské části Praha 1 Tomáš Heres (ODS) pro deník Echo24.

To ale není jediným problémem nebytových prostorů. Mezi ty zásadní patří fakt, že na adrese nebytového prostoru zpravidla nelze přihlásit trvalý pobyt – rozhodující je kolaudovaný účel a individuální posouzení úřadu. Časté jsou také vyšší (podnikatelské) tarify energií, horší kvalita prostředí (vlhkost, nedostatek světla, staré rozvody) a komplikace s financováním: banky obvykle neposkytnou standardní hypotéku bez realistického plánu rekolaudace a projektu.

Co je tedy tím hlavním magnetem? Cena. Nebytové prostory se prodávají i pronajímají levněji a často nabízejí velkorysé dispozice či netradiční atmosféru – od půd přes bývalé dílny až po školní třídy na venkově. Pro část zájemců jde o dostupnější cestu k vlastnímu prostoru. Na popularitě roste i bydlení v tzv. ateliérech.

To místostarosta Heres označil za jakousi šedou zónu českého realitního trhu. "​​​Právně je možné se v takovém prostoru zdržovat, ale nejedná se o oficiální trvalé bydlení. Mnoho lidí si nemůže dovolit běžné bydlení a volí bydlení v ateliéru jako levnější variantu. Často se s tímto typem jednotek můžeme setkat u developerských projektů, kde jsou ateliéry budovány převážně z důvodu obcházení různých regulací. V těchto jednotkách také není možné přihlášení k trvalému pobytu, což zhoršuje postavení bydlících ve vztahu k samosprávě. Konkrétně v rámci možnosti účasti ve volbách, či v rámci přístupu ke spádovým službám (školství, zdravotnictví, sociální služby)," doplnil místostarosta.

Ateliéry jsou také trnem v oku stavebním úřadům. Ty ale na kontrolu bydlení v ateliérech nemají čas ani personál. Takže situaci prakticky neřeší, uvedl Institut plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR). "Stavební úřady jednají z podnětu, ne z vlastní iniciativy, a tak pokud nepřijde podnět k prošetření, nekonají. Na druhou stranu občanský zákoník stanoví, že pronajímatel s nájemcem se mohou za účelem obývání domluvit i na pronájmu jiného než obytného prostoru, což ale bývá v rozporu se stavebním zákonem," uvedla Kancelář analýz města z IPR pro Echo24.