Velký pokles cen nemovitostí nelze čekat

Trend u průměrných úrokových sazeb hypoték byl ještě donedávna z dlouhodobého hlediska jednoznačně klesající. Zatímco v létě předkrizového roku 2008 činila průměrná roční sazba hypotéky na českém trhu přes 5,8 %, na konci roku 2016 to bylo jen 1,77 %. Rozvolněná politika České národní banky se tak jednoznačně propisovala do zlevňování hypoték.

Od začátku roku 2017 ale průměrná sazba hypoték na českém trhu rostla, a to až do ledna loňského roku, kdy činila 3,00 %. Pak dočasně mírně klesla, než během posledního roku přišel dramatický růst.

Květnová průměrná nabídková sazba je podle ukazatele Fincentrum Hypoindexu 5,33 procenta, ještě v dubnu to bylo 4,88 procenta. Před rokem byly úrokové sazby u hypoték na méně než polovině. A stejně jako rychle rostou sazby hypoték, klesá o ně zájem. Banky a stavební spořitelny poskytly v dubnu hypoteční úvěry za 17,5 miliardy Kč, což je proti březnu pokles o 40 procent. Meziroční propad podle České bankovní asociace (ČBA) překonal dokonce 60 procent.

Propad zájmu o hypotéky částečně ovšem zvýraznilo přechozí předzásobení – ať už kvůli novým přísnějším pravidlům České národní banky pro jejich poskytování, nebo to, že domácnosti se snažily si v předstihu zajistit levnější financování před zdražením hypoték.
Je jasné, že zdražení hypoték bolí. Tak například, kdo si půjčil čtyři miliony na dvacet let před rokem, splácí měsíčně 21 200 korun. Kdo si totéž půjčil v dubnu, při průměrné úrokové sazbě hypoték splácí už 26 100 měsíčně. Nyní v květnu splátka vychází na více než 27 tisíc.

Každopádně růst hypotečních sazeb bude pokračovat, protože bankovní domy ještě do cen hypoték plně nepromítly zvyšování úrokových sazeb ČNB. Zvyšování sazeb navíc bude pokračovat i v červnu na dalším zasedání bankovní rady. Už neplatí, že z dlouhodobého hlediska zůstávají české hypotéky výrazně levné. Nyní už se drží výrazně nad průměrem, který mezi roky 2003 a 2022 činil 3,6 %. To zchladí minimálně část nemovitostního trhu. Na vysloveně pokles cen bych ale nesázela. Pomozme si historií a vzpomeňme si na rok 2008: Po pádu investiční banky Lehman Brothers se v roce 2008 přihlásil o slovo příchod globální krize. Ten se projevil výplachem na akciových trzích. Americký akciový index DJIA propadnul během roku 2008 o třetinu. V té době v České republice zájem o byty raketově ochladnul. Nabídkové ceny bytů přestaly růst a od konce roku 2008 do konce roku 2011 poklesly v součtu o 16 %. Pak se ale nemovitostní trh začal poměrně rychle stabilizovat a soustavně rostl. Od konce roku 2011 do letošního roku vystřelily nabídkové ceny bytů o výrazných 114 %. A pozor, proti období kolem roku 2008 je tu dnes jeden zásadní rozdíl, a to inflace. Tehdy lidé nepoužívali nemovitosti jako únik před extrémní inflací. Z toho plyne, že tentokrát by pokles cen měl být mírnější než po roce 2008. A navíc bude zcela odlišný podle jednotlivých regionů. Praha je jiný svět proti zbytku republiky. Minimálně na trhu s byty to platí jednoznačně. Nabídkové ceny pražských bytů narostly od roku 2011 o 130 %. Ve zbytku ČR bez Prahy ceny nemovitostí narostly „jen“ o 99 %.

Jenže pokrizové období nám ukázalo, že ceny pražských bytů dokáží také padat mnohem rychleji než ve zbytku republiky. Zatímco nabídkové ceny pražských bytů mezi roky koncem roku 2008 a 2011 propadly o 17 %, ceny mimopražských bytů jen o 15 %. Takže v ekonomicky příznivých dobách dokáží růst ceny pražských nemovitostí víc než mimopražských. Na druhé straně ale pražské byty zažijí i větší propady cen v případech, kdy se zhoršuje nálada v ekonomice.

Z toho vyplývá, že mimopražské byty jsou konzervativnější investicí než pražské. Pražské byty nabízejí potenciál většího zhodnocení, ale zároveň i větší ztráty.