Češi se mají naučit bydlet v nájmu. Žije tak jen 22 % domácností
DOSTUPNOST BYDLENÍ
Češi touží bydlet „ve vlastním“, realita však v posledních letech podobným myšlenkám nepřeje. Vláda ve snaze řešit nedostupné bydlení přemýšlí, jak tradiční návyky v populaci zlomit. Rostoucí zájem mladých lidí o nájmy může budit naděje, vysvětlení je však zřejmě jednodušší: nemají na výběr. Změny jsou však podle odborníků i tak nutné.
V posledních letech se sen lidí o vlastním bydlení poměrně dramaticky rozplývá, spojení rapidního růstu cen nemovitostí, dlouhé roky trvajících stavebních procesů a z toho plynoucí nedostatečné výstavby či v poslední době krize a enormní zdražení hypoték nevytvářejí příliš vstřícné podmínky. Ačkoliv by se mohlo zdát, že to může posunu poměru ve prospěch nájemního bydlení pomoci, ani to situaci neřeší, vysoký růst poptávky vede ke zdražování i na straně nájmů a zažité zkušenosti ze strany nájemníků i pronajímatelů kalí vzájemnou důvěru, která by se mohla přetavit v dlouhodobější nájemní vztahy. Ministerstvo pro místní rozvoj v čele s Ivanem Bartošem (Piráti) proto připravuje nový zákon o bydlení a hledá způsoby, jak situaci řešit.
Nic na tom nejspíše nemění ani nynější větší zájem o pronájem ze strany mladých lidí. „Je tomu tak spíše z nouze, tedy proto, že to vlastní je i kvůli vyšším sazbám rekordně finančně nedostupné. A taky když dochází ke zlevňování bytů, tak je rozumnější si počkat déle v nájmu na to, jak to dopadne. Naše data z výzkumu, který proběhl na začátku roku 2021, neukazují vůbec na žádnou zásadnější změnu preferencí mladých lidí. Naopak, hlavní metou pro mileniály je stejně jako pro jejich rodiče vlastní bydlení, i když pro mnohé se kvůli bezprecedentnímu nadhodnocení cen bytů stalo v posledních letech bohužel jen ideálem a nikoliv reálnou aspirací. Nemyslím, že se od doby našeho výzkumu něco změnilo,“ uvedl pro deník Echo24 sociolog Martin Lux.
Aby se začalo vnímat nájemní bydlení jako skutečná alternativa, jsou podle Luxe nutné dvě podmínky. „Za prvé, nájemníci by museli získat větší jistotu, co se týká délky nájemní smlouvy, a tím i vývoje nájemného. Dokud se budou uzavírat smlouvy na rok, tak jen těžko může nájem vytvořit pocit domova. A tady by stát pomoct mohl a měl,“ dodal Martin Lux. S tím podle něj souvisí to, že naopak vystěhovat nájemníka z oprávněných důvodů, kdy neplatí či devastuje byt, trvá i více jak rok. Pokud by se podobná rizika snížila, ochota se promění i na straně pronajímatelů. „Vedle toho by ale zároveň měl stát podmínit veřejnou podporu do této oblasti právě tím, že pronajímatel uzavře smlouvu dlouhodobou, a ještě lépe že se zaváže plnit určitý etický kodex. Jen tak se kvalitou a charakterem můžeme vyrovnat západním zemím,“ uvedl Martin Lux.
Druhá podmínka, tedy přesvědčení Čechů, že jedině vlastní bydlení je řešením a navíc skvělou investicí, se podle něj bude měnit jen pomalu. Podobné představy, normy či konstrukce se podle něj mění v určitých tragických okamžicích, tedy kupříkladu pokud by praskla cenová bublina na bytovém trhu a ceny bytů se propadly o polovinu. To podle něj není nereálné, ovšem nedojde k tomu v nejbližší době.
Ani změna zaryté tradice „v hlavě“ lidí však situaci nemusí řešit. „Obecně není technicky možné, aby se v dohledné době změnil procentní poměr ve prospěch nájemního bydlení a to proto, že není reálné, aby se například v příštích 10 letech vystavělo milion nových bytů na pronájem.
V České republice máme cca 1,9 milionu bytů v osobním vlastnictví, z toho jich bylo za posledních 30 let postaveno pouze cca 250 tisíc a zbytek, tedy více než 1,6 milionu se do osobního vlastnictví dostal privatizací bytů. Vedle toho je odhadem dalších 600 tisíc bytů v bytových domech nájemního nebo družstevního typu. Není to reálné stejně, jako proměnit velké procento existujících bytů na nájemní bydlení,“ uvedl pro deník Echo24 Milan Roček, šéf společnosti Dataligence, která provozuje databází informací o nemovitostech v Česku.
Problém tedy podle něj není jen v uvažování lidí, ale zejména v rozdělení struktury vlastnictví během rozsáhlé privatizace bytů na přelomu devadesátých a nultých let. „Přes tento matematický nesoulad ale považuji za velmi pozitivní jakoukoli snahu o změnu poměru vlastnického a nájemního bydlení, i když nutně půjde o proces postupný a dlouhodobý s přesahem na desítky let a další generace. Tedy i současná snaha vlády a ministerstva pro místní rozvoj je v tomto smyslu velmi pozitivní,“ dodal Milan Roček.
Podle experta na nemovitostní trh v Deloitte Petra Hány je však vzhledem k okolnostem, které dopadají na trh i „sentiment“ lidí patrné, že budoucnost bydlení je v Česku opět v nájmech. „Aktuálně v Česku v nájmu bydlí zhruba 22 % domácností, a to je v mezinárodním porovnání méně než v zemích západní Evropy. Nejvíce domácností v nájmu bydlí ve Švýcarsku, Německu a Rakousku. Obecně v Evropě platí, že čím západněji a severněji, tím více nájemního bydlení. Naopak čím jižněji a východněji, tím více bydlení ve vlastním,“ uvedl pro deník Echo24 Petr Hána.
Nedostupnost vlastního bydlení podle něj zřejmě povede k posunu věkové hranice, kdy si lidé jsou schopní sami pořídit byt, lidé budou v nájmu déle šetřit a někteří v nich mohou strávit i celý život, což podle něj pro mladší generaci už bude zcela běžné podobně, jako to funguje v západních zemích. „Český nájemní trh se zároveň mění a přichází na něj noví hráči. Námluvy institucionálních investorů a developerů probíhaly již delší dobu. Investoři však českému rezidenčnímu trhu tak úplně nevěřili a developeři raději byty prodávali fyzickým osobám,“ uvedl Petr Hána.
„Postupem času však k sobě oba tábory našly cestu a ukazuje se, že spolupráce může být oboustranně výhodná. Bytové projekty zaměřené na nájemní bydlení se tak v optimalizované formě začaly nově připravovat. Developeři mají zajištěn prodej části produkce a investoři mohou budovat či zvětšovat svá portfolia. Pro rozvoj institucionálního nájemního bydlení je v Čechách velký prostor. Ze strany státu nově také vzniká inciativa dostupného nájemního bydlení. Cílem by mělo být vytvoření projektů dostupného bydlení s nájemným nižším, než je na standardním nájemním trhu v lokalitě,“ dodal Petr Hána.
I Milan Roček zdůrazňuje, že důležitým prvkem je právě vztah mezi nájemníky a pronajímateli: nájemník by měl mít možnost plánovat dlouhodobě budoucnost v nájemním bytě, zároveň se o byt starat a platit, pronajímatel zase potřebuje záruku předvídatelného výnosu a neponičení svého majetku. V minulosti podle něj mnohokrát nastala situace, kdy výrazně převažovala práva či povinnosti jedné ze stran.
„Ale jen paragrafy toto nevyřeší. Podle mě musí současně dojít k hodnotovému dozrání naší společnosti, co je normální a co není normální v nájemních vztazích i to, že je normální bydlet v nájmu, a že je to společensky rovnocenné, jako bydlet ve vlastním. Z našich zkušeností z posledních mnoha generací, de facto od konce 2. světové války, si většina společnosti nese určité stereotypy, které jsou jiné, než u našich sousedů v Rakousku nebo Německu, které si často bereme za vzor při srovnávání právě s nájemním bydlením,“ dodal Milan Roček.
