„Ceny bytů se dostaly přes vrchol. Novostavby z ceníků zmizely“
PROČ JE BYDLENÍ TAK DRAHÉ
Poslední roky ve znamení levných peněz a nedostatečné nabídky vyhnaly ceny nemovitostí strmě nahoru. Nejistá ekonomická situace způsobená mixem nebývalé inflace a rostoucích životních nákladů však nenahrává velkým nákupům. Poptávka na realitním trhu se zchladila, objem nově sjednaných hypoték se dramaticky propadl, velká část domácností si půjčku na bydlení zkrátka nemůže dovolit. Nebo ji odkládá. Způsobí ale tento stav dlouho očekávané zlevnění bytů, nebo je to spíš zbožné přání a problém je jinde?
O tom v Salonu Echa debatovali odborník na nemovitostní trh ze společnosti Deloitte Miroslav Linhart a šéf jedné z největších realitních kanceláří RE/MAX Jan Hrubý.
Pojďme si rovnou na začátek říct, jestli platí poslední dobou opakované tvrzení, že byty zlevňují, protože poptávka je kvůli drahým hypotékám a šetření domácností ochlazená. Nebo to s tím poklesem cen na trhu tak horké není?
Linhart: Růst i pokles cen bydlení na trhu má vždy nějaké důvody v pozadí. A za poslední roky se sešlo mnoho faktorů. Máme tu nejistou situaci kvůli mixu vysoké inflace, úrokových sazeb a drahých energií, což vede k tomu, že lidé vyčkávají. Je tu samozřejmě velká skupina lidí, která je stále schopná koupit si byt v hotovosti, ale většina trhu spoléhá na hypotéku. A tam dochází k odložené poptávce, protože lidé jsou v nejistotě a mohou být současnou situací vystrašeni. Trh tedy zcela nezamrzl, ale přirovnal bych ho k tekoucí řece s velmi silnou krustou ledu. A rozmrazení bude záviset na tom, do jaké míry budeme zavaleni negativními zprávami.
Hrubý: Lze už asi nyní zodpovědně říct, že jsme se s cenami bytů dostali přes vrchol. Těžko se ale odhaduje, kde přesně ten vrchol byl. Někdo tvrdí, že už jsme se ho dotkli, někdo říká, že jsme na něm nyní. Když to vezmeme z pohledu prodeje starších bytů, vnímáme u vývoje cen velké rozdíly. V uplynulých třech letech, kdy jsme si zvykli na dostupnost levných peněz, se kvůli nedostatečné nabídce uměle vyháněla cena nemovitostí nahoru, a to často i těch, které neměly adekvátní kvalitu. To mluvíme o panelácích nebo bydlení v horších lokalitách. Lidé zkrátka kupovali, protože peníze byly „zadarmo“. Loňským rokem ale začaly růst úrokové sazby, což vedlo k tomu, že došlo k otočení poměru prodeje na hypotéku a za hotové. Dřívějších 70 procent nemovitostí financovaných hypotečním úvěrem dnes představuje jen deset až patnáct procent. Kupující začali víc rozmýšlet, jestli nákup učiní. Lidé mají každopádně tendenci věřit tomu, co je psáno, a když se bude do médií vykřikovat, že trh zamrzl a nikdo nekupuje, posiluje to tu nejistotu, kterou jste zmiňoval. Když se ale podíváme na tvrdá data, ten pokles realitního trhu je v řádu procent, jen v některých lokalitách se bavíme o deseti, maximálně dvaceti procentech. Zaznamenal jsem ale i zprávu, že realitní trh se zpomalil o padesát procent, to je nesmysl.
Linhart: U novostaveb, které zmizely z ceníků, lze meziročně opravdu vidět propad o padesát procent. Od loňského července najednou docházelo k tomu, že všichni velcí developeři prodávali měsíčně místo desítek bytů jen jednotky. Je také ale pravda, že na trh přišlo v druhé polovině roku významně méně nových projektů než v předchozích letech. Nastal pro ně boj o klienty.
S cenami nových bytů ale developeři dolů nejdou.
Linhart: Ne. Když vyjdeme z dat našeho Develop Indexu, který ceníky developerů sleduje, vidíme nulový pokles. Od konce loňského října do konce roku nezlevnili vůbec. Jiná věc je, že přece jen nabízejí slevy ve stylu kuchyní nebo jiného zařízení v ceně. Postupně přijde asi čas i na cashové slevy, ale v řádu jednotek procent.
Hrubý: To musím potvrdit. Že developeři novostavby nezlevňují, také trochu pomáhá secondhandovým bytům, hlavně ve velkých městech. Pokud chci prodat starší byt, vidím, že nemusím tolik slevovat, protože neklesající ceny u novostaveb představují určitý benchmark. Velcí ani menší developerští hráči slevovat ani nemohou, protože by se dostali pod náklady, které jim výrazně narostly.
Nastala doba, kdy se některým lidem může vyplatit nájemní bydlení víc než měsíčně splácet hypotéku?
Platí stále, že Češi vzhledem k průměrným hrubým ročním platům spoří na nový byt nejdéle v Evropě?
Jaký máte názor na zvýšení daně z nemovitosti, které zvažuje vláda?
Celý salon si můžete přečíst na ECHOPRIME nebo od středečních 18.00 v digitální verzi časopisu. Od čtvrtka je na stáncích v prodeji i tištěné vydání Týdeníku Echo. Týdeník Echo si můžete předplatit již od 249 korun za měsíc zde.
