Zatím sbíráme zprávy, ale realitní trh se již mění

ÚHEL POHLEDU: Na finančních trzích dneska panuje víceméně klid. Ostatně když se podíváme několik let nazpět, většinou zjistíme, že kolem první srpnové dekády na trzích klid bývá. Ne nadarmo se letnímu období říká okurková sezona – opravdu to platí, i když výkyvy trhů proženeme přísnou statistikou. Tenhle klid pak opět statisticky končí, když se srpen přehoupne do září, opálení tradeři se vrátí do bankovních dealingů, přečtou si poslední zprávy, co se událo během jejich dovolené v Karibiku – a zpanikaří.

Ale do tohoto bodu jsme zatím nedošli. Zatím jsme jen ve stadiu, kdy sbíráme další zprávy z ekonomiky, ačkoliv jim zatím málokdo věnuje opravdu velkou pozornost, aby se z nich finančníci mohli vyplašit až ex post. Jednou z takových zpráv je statistická informace z tohoto týdne, že pořízení vlastního bytu o ploše 70 metrů čtverečních vyšlo občana České republiky loni na 13,3 průměrného hrubého ročního platu.

Po nárůstu o 1,1 průměrného platu od roku 2020 se tak Česko řadí na pozici země s nejméně dostupným vlastním bydlením v Evropě. Předposlední je Slovensko, kde na koupi takového bytu občané vynaloží 12,8 průměrného hrubého ročního platu.

To se dá chápat z mnoha úhlů pohledu. Technicistně se to dá chápat třeba tak, že je u nás největší převis poptávky po bytech nad jejich nabídkou. V tom by leckdo mohl hledat složité povolovací procesy a stavební řízení, které neumožňují dost rychle reagovat na poptávku.

Anebo se to dá vnímat monetárním pohledem tak, že v Česku během pandemických let zejména vláda uvolnila do oběhu procentuálně víc peněz než v jiných zemích, takže vyvolala o to větší inflaci cen bytů.

Anebo to lze vidět rozpočtově tak, že vláda rozdáváním podpory během pandemických let natolik nafoukla koupěschopnou poptávku spotřebitelů, že tito spotřebitelé skoupili dostupné byty a tím nafoukli jejich ceny.

Anebo to lze vidět investičně tak, že v Česku existuje ze srovnatelných evropských zemí největší riziko buď poklesu cen nemovitostí, anebo alespoň „zamrznutí“ realitního trhu.

Ať z toho, či onoho pohledu je zřejmé, že to není úplně dobrá zpráva. Trh je prostě v nějakém ohledu v nerovnováze. A realitní makléři již hlásí, že situace se opravdu začíná měnit. Sice to na první pohled ještě není tak docela vidět, protože nabídkové ceny na trhu se prozatím moc nemění, ale skutečně realizované ceny jsou již nižší než třeba v prosinci předešlého roku. A mnozí z realitních makléřů se již začínají těšit na to, jak vykoupí byty, které se dostanou levně na trh, až jejich stávající majitelé nebudou mít dost peněz na splácení. Tedy vnímají budoucí rok či dva jako příležitost k zajímavým koupím.

A právě tak bychom měli situaci vnímat všichni (pokud samozřejmě zrovna nemáme problém se splácením vlastního úvěru). Ne jako problém, ne jako hrozící apokalypsu, ale jako příležitost. Realitní trh s největší pravděpodobností nečeká nic jako propad o desítky procent. Strach má v tomto případě velké oči. Jistě dojde k cenovému poklesu zejména u některých typů nemovitostí, zvláště ohrožené budou byty, ale vzhledem k tomu, jak zdražily stavební materiály, jak zdražila práce – je prostě vysoce nepravděpodobné, že by někdo byl ochoten prodat dům či byt za cenu nižší, než za jakou jej lze postavit.

A protože inflace se nejen v české ekonomice usazuje dlouhodobě (ačkoliv samozřejmě nebude dlouhodobě na dohled dvaceti procentům jako nyní), nelze čekat ani to, že by bylo možné stavbu postavit za výrazně nižší hodnotu, a tedy že by klesly ceny nemovitostí. Spíš než o znehodnocení nakoupeného realitního majetku tak půjde o větší počet příležitostí k zajímavé nové investici.