IMMOFINANZ: Čistý zisk za fiskální rok 2015/2016 negativně ovlivněn Ruskem

Společnost IMMOFINANZ vykázala ve fiskálním roce 2015/2016 čistý zisk ve výši -390,4 milionu eur (za fiskální rok 2014/2015 to bylo -376,6 milionu eur). Tento meziroční pokles byl způsoben zejména negativními efekty ocenění očištěného o kurzové vlivy, které se týká ruského portfolia a jež dosáhlo hodnoty -469,8 milionu eur, a poklesem příjmu z pronájmu na hodnotu 314,5 milionu eur (za fiskální rok 2014/2015 to bylo 385,6 milionu eur), který byl zaviněn dočasnými slevami na pronájmy v Moskvě a plánovaným prodejem nemovitostí. Výnosy byly také ovlivněny dvěma negativními jednorázovými efekty: překročení nákladů na Gerling Quartier přineslo negativní dopad na výsledky developerských aktivit ve výši -48,0 milionu eur a urovnání právních sporů s investory mělo za následek náklady ve výši -29,4 milionu eur. Hospodářský výsledek činil 118,2 milionu eur (za fiskální rok 2014/2015 to bylo 289,1 milionu eur).

„Uplynulý fiskální rok byl ovlivněn četnými událostmi a rozhodnutími ve smyslu nastavení transformace společnosti IMMOFINANZ tak, aby se stala přední evropskou realitní společností, ale též zrcadlí napjatou politickou a ekonomickou situaci v Rusku. Po výrazném úspěchu, týkajícím se společnosti BUWOG a prodeje našeho logistického portfolia, bylo naše zaměření na segment kancelářských a maloobchodních nemovitostí dalším krokem podmiňujícím budoucí růst. Tento růst bude organický, např. díky nedávno zahájeným developerským projektům v německém kancelářském sektoru, nebo bude dosažen díky akvizicím. Rovněž jsme byli schopni uzavřít nepříjemnou kapitolu minulosti tím, že jsme dosáhli mimosoudního urovnání sporů s investory, které vznikly před rokem 2009,“ vysvětlil Oliver Schumy, výkonný ředitel (CEO) skupiny IMMOFINANZ.

„Kapitálová opatření, zavedená během předchozího fiskálního roku, nyní tvoří základ udržitelné dividendové politiky a v podstatě umožní společnosti IMMOFINANZ obnovit výplatu dividend nezávisle na výjimečné politické či ekonomické situaci – což je nyní případ Ruska. Tudíž s ohledem na fiskální rok 2015/2016 doporučíme řádné valné hromadě, aby schválila dividendu ve výši 6 centů na akcii,“ dodal výkonný ředitel Schumy. Toto rozdělení zisku je podle rakouského daňového práva kvalifikováno jakožto kapitálová splátka, a je tudíž osvobozeno od daně v případě fyzických osob s bydlištěm v Rakousku, které drží akcie společnosti IMMOFINANZ ve svých soukromých portfoliích.1

Nemovitosti skupiny IMMOFINANZ v České republice představují 8,1% celkového portfolia společnosti a zahrnují 24 nemovitostí (21 již existujících, 1 ve výstavbě a 2 připravované) v účetní hodnotě 445,6 milionu eur (398,5 milionu eur již existující, 21,4 milionu eur ve výstavbě a 25,7 milionu eur připravované). Portfolio již existujících nemovitostí se dále dělí na 9 kancelářských budov (což je 11,8% celkového kancelářského portfolia) a 12 maloobchodních nemovitostí (tj. 5,5% celkového maloobchodního portfolia).

Ke konci fiskálního roku 2015/2016 dosahovaly příjmy z pronájmu v České republice celkové výše 26,1 milionu eur, což představuje 8,3% celkových příjmů z pronájmu celé skupiny.

Výnosy

Příjmy z pronájmu klesly během fiskálního roku 2015/2016 o 18,4% na 314,5 milionu eur (za fiskální rok 2014/2015 činily 385,6 milionu eur). Tento pokles byl zapříčiněn především zhoršením ekonomického prostředí v Rusku, kde společnost IMMOFINANZ poskytla dočasné slevy na nájemném nájemcům ve svých moskevských nákupních centrech, a plánovaným prodejem nemovitostí. Příjmy z pronájmu, generované v Rusku, dosáhly za vykazovaný rok celkové výše 82,2 milionu eur, v porovnání se 136,2 milionu eur za fiskální rok 2014/2015.

Vykazovaný rok přinesl zvýšení obsazenosti již existujících nemovitostí na 86,3% (během fiskálního roku 2014/2015 to bylo 84,2% včetně logistických nemovitostí). Na konci dubna 2016 činila obsazenost 81,7% (za fiskální rok 2014/2015 75,0%) v segmentu kancelářských nemovitostí a 91,1% (92,0%) – tj. stabilních 94,1% vyjma Ruska – v segmentu maloobchodních nemovitostí.

Výsledky prodejů nemovitostí dosáhly za vykazovaný rok celkové výše 0,8 milionu eur (za fiskální rok 2014/2015 to bylo 44,4 milionu eur). Optimalizace a očištění portfolia se obrazily v prodeji několika rezidenčních nemovitostí a kancelářských budov ve Vídni – totéž se týkalo celé řady menších maloobchodních nemovitostí mimo velká rakouská města a nizozemského řetězce samoobslužného skladování City Box s jeho 23 lokacemi.

Výsledky developerských aktivit dosáhly výše -15,0 milionu eur (za fiskální rok 2014/2015 to bylo 11,4 milionu eur). Tyto negativní výsledky byly zapříčiněny zejména překročením stavebních nákladů v případě developerského projektu Gerling Quartier v Kolíně nad Rýnem. Překročení nákladů bylo oznámeno ve třetím čtvrtletí fiskálního roku 2015/2016 a lze je mimo jiné připsat dodatečným požadavkům na ochranu kulturního dědictví a výstavbě podzemních garáží. Výsledkům developerských aktivit za vykazovaný rok přineslo negativní efekt v hodnotě -48,0 milionu eur. 

Hospodářský výsledek činil 118,2 milionu eur, což je o 59,1% méně než za předchozí fiskální rok (289,1 milionu eur). Ostatní provozní náklady (režijní náklady) vzrostly na -86,4 milionu eur (za fiskální rok 2014/2015 to bylo -69,7 milionu eur), především kvůli jednorázovým nákladům ve výši 29,4 milionu eur, které byly spjaty s právními spory s investory. Jejich urovnání zajistilo právní jistotu a ukončilo probíhající řízení, která se týkala sporné hodnoty dosahující přibližně 240 milionů eur.

Přecenění investičních nemovitostí očištěné o kurzové vlivy na všech trzích, na nichž je společnost IMMOFINANZ aktivní, činilo -545,0 milionu eur (za fiskální rok 2014/2015 to bylo -317,3 milionu eur), což lze připsat zejména odpisům moskevských maloobchodních nemovitostí. V kontrastu k těmto odpisům stojí pozitivní efekty přecenění ve výši 57,4 milionu eur, týkající se Rakouska a Maďarska. Společnost CBRE byla pověřena, aby ocenila hodnotu nemovitostí ve východní Evropě během fiskálního roku 2015/2016, zatímco společnost BNP Paribas zodpovídala za ocenění v Německu a Rakousku. Přecenění investičních nemovitostí, založené na kurzových vlivech, dosáhlo celkové výše 411,3 milionu eur, ve srovnání s 224,4 milionu eur za fiskální rok 2014/2015. Týká se téměř výlučně Ruska, neboť euro je funkční měna na všech ostatních klíčových trzích, a vzniklo kvůli převodu hodnoty nemovitostí v rublech v rámci ruských místních společností po silném posílení kurzu eura a amerického dolaru vůči rublu během vykazovaného období. 

Finanční výsledek dosáhl celkové výše -319,1 milionu eur (za fiskální rok 2014/2015 to bylo -554,7 milionu eur). Finanční náklady klesly na úroveň -172,1 milionu eur (za fiskální rok 2014/2015 to bylo -189,4 milionu eur). Finanční výsledek také zahrnuje kurzové vlivy ve výši -222,3 milionu eur (za fiskální rok 2014/2015 to bylo -268,6 milionu eur), což představuje protipól vůči zvýšení hodnoty ruského portfolia, zapříčiněnému měnovými vlivy.

Zředěný ukazatel zisku na akcii za fiskální rok 2015/2016 dosáhl výše -0,40 eura (za fiskální rok 2014/2015 to bylo -0,37 eura). Hodnota EPRA NAV (tj. čistá hodnota aktiv) na akcii činila 3,39 eura ke dni 30. dubna 2016 (ke dni 30. dubna 2015: 3,99 eura).

Cash flow z provozních aktivit kleslo o 55,8% ze 146,9 milionu eur na 64,9 milionu eur. Úprava cash flow z provozních aktivit tak, aby reflektovalo jednorázové platby týkající se urovnání sporů s investory (75,8 milionu eur) a zúčtování platby týkající se společnosti BUWOG po jejím odchodu z daňové skupiny IMMOFINANZ AG (17,5 milionu eur) má za následek peněžní příjmy ve výši 158,2 milionu eur.

Peníze a peněžní ekvivalenty dosáhly ke dni 30. dubna 2016 hodnoty 378,8 milionu eur (ke dni 30. dubna 2015: 392,9 milionu eur) – včetně peněz a peněžních ekvivalentů z ukončených operací a vyřazovaných skupin – a představovaly 0,39 eura na akcii (vyjma vlastních akcií).

Výhled do budoucna

Poté, co došlo k zaměření na segment kancelářských a maloobchodních nemovitostí, přesunulo se ohnisko zájmu na optimalizaci struktury portfolia v těchto dvou oblastech a na dosažení růstu s cílem posílit hodnotu již existujících nemovitostí.

Cíle zahrnují další zvýšení obsazenosti a kontinuální zlepšování nabídky pro nájemce. V segmentu maloobchodních nemovitostí bude do již existujících nákupních center uvedena značka VIVO! Plány týkající se segmentu kancelářských nemovitostí zahrnují uvedení a zakotvení nové značky. Analýza srovnatelných jevů ukazuje, že nájemné by mělo – s výjimkou Ruska – zůstat stabilní napříč celým portfoliem.

Plánovaná opatření ve smyslu zvýšení cash flow také zahrnují snížení finančních nákladů za současných příznivých tržních podmínek (ke dni 30. dubna 2016: 3,85% včetně derivátů používaných k zajištění úrokových sazeb a 3,54% bez těchto derivátů), stejně jako snížení režijních nákladů v rámci celé skupiny.

Akvizice přibližně šestadvacetiprocentního podílu ve společnosti CA Immobilien Anlagen AG je pro IMMOFINANZ prvním krokem ve směru plánovaného úplného splynutí těchto společností. Po uzavření koupě akcií CA Immo zahájí obě společnosti jednání týkající se fúze. Jejich portfolia se skvěle doplňují, a tak se dá očekávat, že tato transakce přinese zásadní synergie. Ještě před touto fúzí má IMMOFINANZ v úmyslu prodat své ruské portfolio, jež je charakterizováno odlišnou dynamikou trhu a rizikovějším profilem.

Společnost i nadále plánuje vyplatit základní dividendu ve výši 6 centů na akcii za zkrácený fiskální rok 2016.