Velká stavební revoluce

Česko je zemí, kde se stavějí nové domy nejobtížněji v celé Evropě. Získání stavebního povolení trvá podle mezinárodní srovnávací studie Světové banky Doing Business 2019 v průměru 246 dní. Je k tomu potřeba průměrně 21 úředních razítek. Rozhodně to přitom neznamená kvalitnější stavební regulaci, která by zajišťovala lepší architekturu a vyšší kvalitu měst. Na stupnici od 0 do 15 má česká stavební regulace průměrné skóre osm. 

Hned za námi je v abecedním seznamu 190 zemí, které Světová banka do žebříčku zařadila, Dánsko. Jedna ze tří nejbohatších zemí Evropské unie s jednou z vůbec nejkvalitnějších současných architektur na světě. Proslulá péčí o kvalitu svých měst a podmínek pro život. Zároveň země, která neotravuje svým občanům a podnikatelům život zbytečnou byrokracií. V Dánsku stačí k povolení stavby sedm úředních razítek. V průměru se dá začít stavět do 64 dnů. Kvalita stavební regulace je tam přitom se známkou 11 výrazně vyšší než v Česku. Také proto patří Dánům v celkovém žebříčku kvality podmínek pro podnikání třetí místo na světě. Česku pětatřicátá příčka. Za Kazachstánem a Ruskem. V žebříčku získání stavebního povolení jsou Dánové světovou čtyřkou. My jsme na 156. místě. Za mnoha nefunkčními rozvojovými zeměmi. 

Výsledkem je tvrdá bytová krize ve větších městech. Především v Praze a Brně. Růst cen nemovitostí patří v Česku v posledních letech k nejvyšším v celé Evropské unii. Několik posledních let byl každý rok dvouciferný. Podle čerstvých údajů Eurostatu za poslední čtvrtletí loňského roku zdražovaly v Česku nemovitosti třetím nejrychlejším tempem v Evropě. Před námi jsou jen Slovinci a Lotyši. V Dánsku rostou ceny domů a bytů ročně o 3,8 procenta.

Nejhůř dostupné bydlení v celé Evropě

V této chvíli už se dá bez váhání napsat, že průměrně drahý byt je pro průměrně vydělávajícího občana České republiky nedostupný. Podle aktuální studie Property Index 2018 poradenské společnosti Deloitte, která pracuje s daty za rok 2017, jsou u nás domy a byty nejméně dostupné z celé Evropy. Na pořízení bytu o rozloze 70 metrů čtverečních je potřeba částka na úrovni 11,3 násobku průměrného ročního platu. Při aktuální výši průměrného příjmu, který v zemi dosahuje 34 tisíc korun měsíčně, je to zhruba 4,6 milionu korun. To je průměr v celé České republice. V Praze a Brně, které v posledních letech zaznamenaly prudký vzestup cen, jsou byty výrazně dražší. Ještě rok předtím bylo na pořízení bytu potřeba 10,8 násobku průměrného ročního příjmu. I to už byl evropský rekord.

Pro srovnání: ve Velké Británii, pověstné drahými nemovitostmi, je na koupi stejně velkého bytu potřeba 9,8 ročního platu. Ve Francii osm, v Polsku 7,5, Maďarsku 7,1, v Rakousku 5,6 a v Německu pět ročních platů. Důvod je jediný a nesou za něj odpovědnost všechny předchozí vlády včetně té současné tím, že nedokázaly vytvořit podmínky, aby se dalo snadno a rychle stavět a rekonstruovat. Ceny prudce rostou proto, že zájemců o byty je především v Praze a Brně výrazně víc než nových bytů. V Česku se loni dokončilo 28,6 tisíce nových bytů. To znamená 2,7 bytu na tisíc obyvatel. Třeba ve Francii to bylo 7,4, v Polsku 4,6 bytu.

Česká republika prožívá především ve velkých městech akutní krizi bydlení, které se stalo nedostupným nikoli pro chudé, ale pro průměrné lidi s průměrnými příjmy, toužící pořídit si průměrné byty. I kdyby se podařilo stavební řízení zrychlit na úroveň Dánska, bude trvat několik let, než se nové byty dostavějí. Už samotný signál, že se začalo ve velkém stavět, ale bude mít psychologicky vliv na vývoj cen nemovitostí. Nejen na ty, jež se prodávají, ale také pronajímají. Pronájmy bytů už loni byly podle aktuálních dat Deloitte dražší než ve Vídni, v Hamburku, Berlíně, Lyonu nebo Bruselu. Byt o rozloze 70 metrů čtverečních se loni v Praze nabízel v průměru za 24 tisíc korun měsíčně, v Berlíně za necelých 17 tisíc, ve Vídni za 17,5 tisíce a třeba v Lyonu za 22 tisíc korun. Příjmy obyvatel všech těchto měst jsou přitom výrazně vyšší než v Praze.

Byrokracie – krize – šmírování – vyvlastnění

Krize bydlení je velkým politickým tématem. A vyvolává démony těch nejnebezpečnějších řešení. Objevují se třaskavé návrhy, aby se krize vyvolaná přehnanou byrokracií a regulací řešila další byrokracií a regulací. Piráti v Praze odstartovali komunální koaliční krizi nápadem, aby se přes elektroměry Pražské energetiky šmírovalo, které byty jsou prázdné, a otevřela se debata, jestli na ně neuvalit vyšší daň. Pod tlakem koaličních Spojených sil pro Prahu (kam patří TOP 09, KDU-ČSL a STAN) ustoupili. Mezitím se ale ještě k nápadu řešit prázdné pražské byty připojil pražský šéf KDU-ČSL Šolle. 

Na této cestě se mohou objevit ještě extrémnější návrhy, jak se ukazuje v Berlíně. I tam začaly kvůli velmi obtížným podmínkám pro stavbu nových domů a bytů rychle stoupat ceny nemovitostí a nájmů. A to je na tom Německo podle Doing Business 2018  se stavební byrokracií zhruba o polovinu lépe než my. Na získání stavebního povolení tam potřebujete devět razítek a trvá to v průměru 126 dní. Kvalita stavební regulace je tam se známkou 9,5 procenta nepatrně lepší než českých 8. Je ale podstatně horší než v Dánsku nezatěžovaném stavební byrokracií. 

V neděli 7. dubna zažilo centrum Berlína velkou demonstraci lidí rozzlobených na vysoké nájemné. (A to je to nájemné stále v průměru výrazně nižší než v Praze, kde je průměrný plat podstatně menší.) Spolu s demonstrací začala velká petice za referendum, v němž by Berlíňané hlasovali o vyvlastnění soukromých firem s bytovými fondy. Plán je čistý socialismus: domy v majetku firem, které vlastní víc než 3000 bytů, budou zespolečenštěny. Podle iniciátorů by se tak Berlín mohl levně dostat až ke 250 tisícům bytů, čímž by razantně zvětšil svůj vlastní fond sociálního bydlení. Na první poslech to zní jako extremistická fantazmagorie, která je ve vyspělém právním státě nemožná. Jenže realita je jinde. Článek 15 německé ústavy dovoluje „zespolečenštění“ majetku, byť s kompenzací. V Berlíně vládne rudozelená koalice sociálních demokratů, postkomunistické Levice a Zelených, takže nic není nemožné. 

Kruh přehnané stavební byrokracie a obstrukce (nemožnost stavět – krize bydlení – přitvrzení regulace – vyvlastnění) je mimořádně nebezpečný. Jak ve velkých českých městech, tak v Berlíně se přitom jasně ukazuje, že ceny bytů zvedá kombinace jejich nedostatku, přibývajícího počtu obyvatel a neschopnosti pro ně nové byty stavět. Jediná rozumná cesta je prosekat stavební byrokracii, aby se daly snadno stavět nové domy a rekonstruovat ty starší. Jako se to dá v Dánsku. To nemohou vyřešit sama města, ale vláda a parlament. Česko potřebuje razantní reformu stavebního práva. 

Jeden úřad, jedno razítko

Tu před časem rozjela vláda Andreje Babiše. Je to zatím téměř jediné místo, kde prostředí pro podnikání nezhoršuje a byrokracii nezvyšuje, ale snaží se ji naopak prosekat. Ministerstvo pro místní rozvoj spolu s Hospodářskou komorou začalo připravovat návrh nového stavebního zákona. Nesepisují ho přímo legislativci na ministerstvu, ale tým právníka Františka Korbela z advokátní kanceláře Havel a Holásek. Bývalý náměstek ministrů spravedlnosti a životního prostředí a člen Legislativní rady vlády má s přípravou velkých reforem práva zkušenosti. Pracoval na přípravách nového občanského i trestního zákoníku. Za Pražské stavební předpisy získal jako jeden z mála právníků Českou cenu za architekturu, kterou uděluje Česká komora architektů.   

Nový stavební zákon má zásadně zjednodušit povolování nových staveb. Stojí na principu jeden úřad, jedno razítko. Každý, kdo bude mít zájem stavět, už by nemusel shánět sám těch 21 razítek, které nyní musí v průměru stavebnímu úřadu spolu se žádostí dodat. Podal by žádost o povolení stavby a jeden úřad, se kterým by přímo komunikoval, by pro něj všechna ta ostatní povolení obstaral sám. „Cílem je integrace stavebního řízení do jednoho úřadu, s jedním procesem zakončeným jedním razítkem, které bude i v případě jakéhokoli rozporu se soudním přezkumem odbouchnuto do jednoho roku. Dnes je to klidně i deset let,“ říká Korbel v rozhovoru pro Hospodářské noviny. Nový zákon také pracuje s fikcí souhlasu. Pokud se stavební úřad do příslušného data nevyjádří, je stavba automaticky povolena. Břemeno se přesouvá ze stavebníka na stát. 

Měl by vzniknout nový Nejvyšší stavební úřad. Pod něj by nově spadali všichni úředníci, kteří se stavebnímu řízení věnují v jednotlivých obcích. A právě pobočky Nejvyššího stavebního úřadu by byly jediným místem, s nímž by stavebník musel komunikovat. Úředníci už by si všechna razítka vyřídili mezi sebou. Stavební úředníci by byli státní zaměstnanci a nespadali by jako dnes pod obce. Jejich povinností je přitom mimo jiné bránit přílišným zásahům místní samosprávy do stavebního řízení. Je ale obtížné od těchto lidí očekávat nestrannost, když o jejich finančních odměnách prostřednictvím tajemníka rozhoduje starosta města nebo obce. „Stavební úřady jsou dnes zcela atomizovány. Existuje celkem 13 typů stavebních úřadů a přes 40 dotčených orgánů vydávajících závazná stanoviska, z nichž většina je dislokována v úřadovnách a obecních a krajských úřadech, přestože jde o státní správu. To vytváří politické tlaky na úředníky a těžko řešitelný problém systémové podjatosti. Odvolat úředníka nelze bezdůvodně, dá se ale vytvořit taková atmosféra, v níž ti nejlepší odejdou. A opakuje se to s každými volbami. Náš návrh řeší problém principiálně, nové stavební úřady konstruuje jako nezávislé, podobně jako třeba dobře fungující katastrální úřady,“ říká Korbel. Největší změna by se měla odehrát v Praze, kde se má počet stavebních úřadů snížit ze současných 22 na pouhé čtyři až pět. 

Nový stavební zákon je jako všechno něco za něco. Přináší nesrovnatelně jednodušší povolování staveb, které nás posouvá od rozvojových zemí směrem k Dánsku. Na druhou stranu je to také výrazná centralizace moci. A oslabení moci měst a obcí. Finální razítko, povolující stavbu, má v moci jeden jediný úředník. Spousta úřadů a zájmových skupin, které dnes mají nad stavebním řízením obrovskou moc a mohou ho protahovat, o velkou část té moci přichází. Ve prospěch menší byrokracie, zatěžující ty, kdo chtějí stavět. 

Ostrá kritika se při této antibyrokratické revoluci dala čekat a okamžitě se rozjela. Stěžují si skoro všichni, kdo dnes měli ta razítka, mocná rozhodnout o stavbě, a sami se zájemci o ně jednali. První se ozvala města, která přicházejí o moc; jejich odpor se dal očekávat. „Došlo by tím k zásadnímu zásahu do smíšeného modelu veřejné správy. Z hlediska praktického provedení hrozí zánik stavebních úřadů v menších obcích,“ uvádí předseda svazu František Lukl. „Představa centralizovaného stavebního úřadu je nereálná a nepraktická. Úředník stavebního úřadu musí znát území, ve kterém rozhoduje. Jedná se hlavně o možnost průběžné i následné kontroly výstavby, zda je vše v souladu se stavebním povolením.“ Jeho výhrada se ale míjí s principem nového stavebního zákona. O stavbách budou v obcích rozhodovat stejní lidé jako dnes, jen už nebudou v moci starosty, ale pod velením Nejvyššího stavebního úřadu. Samotné zjednodušení stavebních povolení obce podporují. 

S připomínkou přišla Bezpečnostní informační služba (BIS). „Navrhovaná povinnost odvolacího orgánu II. stupně vždy meritorně rozhodnout v sobě skrývá nebezpečí ohýbání systému a korupční riziko (nebude třeba korumpovat orgánů několik, ale postačí korumpovat pouze orgány odvolací),“ píše BIS. Je to pozoruhodná logika. Zpravidla platí, že čím je větší byrokracie, tím je i větší prostor pro korupci. Ještě víc to platí tam, kde není jasné, kdo je skutečně za co odpovědný, což je dnes přesně případ povolování staveb. Tam, kde je byrokracie jednodušší, je i méně korupce. Jasně to ukazují všechna mezinárodní srovnání. „Více úředníků rozhodně neznamená méně korupce. Zvlášť když je dnes v množství závazných stanovisek zcela zatemněna odpovědnost kohokoli. Naopak se domnívám, že zjednodušení procesů a integrace rozhodování do jediného úřadu má výrazný preventivní a protikorupční účinek, neboť je tím dána i jasná odpovědnost,“ tvrdí Korbel. 

Většinu připomínek vedle obav ze ztráty vlastní moci spojuje výhrada, že nový zákon jde příliš na ruku developerům. Ti jsou dnes stále díky silnému slovu různých ekologických a dalších zájmových spolků ve veřejném prostoru vydáváni za společenské zlo, které devastuje města a ničí prostředí jejich obyvatel. Ve velkých městech, jako je Praha a Brno, kde je největší bytová krize, se ale zpravidla nestaví individuálně. Bytové domy stavějí (v poslední době tedy spíš kvůli nefunkční regulaci nestavějí) právě developeři.

A jak opět ukazuje příklad z Dánska, jednoduché povolování staveb může jít ruku v ruce s vysoce kvalitní stavební regulací, dobrou architekturou a příjemnými městy pro život. Zdlouhavé stavební řízení kvalitu života nezvyšuje, jen prohlubuje krizi bydlení a zhoršuje životní úroveň a ve finále může začít ohrožovat i základní ústavní práva na soukromí a vlastnictví.