Chci dát Praze nové živé centrum, říká developer Sekyra o nové čtvrti

Luděk Sekyra se profiluje v řadě rolí. Majitel jedné z největších developerských firem, která staví na hodnotných parcelách v Praze, je zároveň mecenášem společenského a intelektuálního světa a filozofem. Ve správní radě jeho Sekyra Foundation zasedá mimo jiné známý katolický intelektuál Tomáš Halík, ředitel Knihovny Václava Havla Michael Žantovský nebo socioložka Jiřina Šiklová. Sponzor konzervativní KDU-ČSL se výrazně angažuje také na univerzitě v Oxfordu, kde je po něm díky sponzorskému daru pojmenována jedna z budov. Teď ale odstartoval největší městskou stavbu po roce 1989, takže rozhovor pro Týdeník Echo se tentokrát zaměřuje právě na obrovský projekt na pražském Smíchově. V minulých dnech tam Luděk Sekyra slavnostně položil základní kámen úplně nové čtvrti mezi Andělem a nádražím Praha-Smíchov.

V Praze za celých bezmála jedenatřicet let od listopadu 1989 nevyrostla žádná nová čtvrť. Nepřidali jsme v širším centru nic takového, jako byly svého času Vinohrady nebo Dejvice. Vysoce ceněné rezidenční čtvrti, kde je vedle bydlení zároveň výborná infrastruktura škol, obchodů, restaurací, služeb a úřadů. Koho napadlo předělat dnes nepříliš vábné území na novou čtvrť?

Trh s nemovitostmi se výrazně změnil. A dnes jsme dospěli k tomu, že budujeme čtvrť, která bude novým centrem Prahy. Je to nejspíš vůbec největší projekt v moderních dějinách města.

V moderních dějinách? Odkdy je datujete?

Od té doby, co se postavily Vinohrady. (Jako samostatná obec Královské Vinohrady vznikly v roce 1867 – pozn. red.) Ty pro nás určitě byly inspirací. Mám je rád. Vím, že ta čtvrť velmi dlouho dobře funguje a osvědčila se. Pro mě ale tou individuální inspirací byl i Barrandov Václava Marii Havla (otce prezidenta Václava Havla, žil v letech 1897–1979 – pozn. red.), který se potýkal při stavbě s podobnými problémy jako my dnes. Zrovna nedávno jsem četl jeho životopis. Musel budovat podstatnou část infrastruktury na vlastní náklady. Musel řešit dopravu a další věci, do toho mu přišla velká hospodářská krize třicátých let. My jsme pro stavbu Smíchova uchopili brownfield, čtvrť, kde dřív bylo nádraží a továrny, které přestaly fungovat. Od té doby nežila. My jsme toto území uchopili systémově a nastavili jsme standardy pro rozvoj podobně velkých zanedbaných částí města.

Co byl první impulz? Výhodná nabídka pozemků, nebo jste prostě chodil kolem toho místa a řekl jste si, že tady by se nová čtvrť dala postavit?

Já se zajímám o architekturu a urbanismus dlouhodobě. Viděl jsem, že v řadě západních měst od Londýna po New York se přestavují brownfieldy na nové čtvrti. A co se místo toho stalo po roce 1989 tady? Prošli jsme si procesem suburbanizace. Všichni se chtěli stěhovat za město. Do Průhonic a podobně. Tím si Spojené státy a další západní země prošly od padesátých do sedmdesátých let. Časem se ale ukázalo, že to zdaleka ne každému vyhovuje. Zejména to přestalo vyhovovat mladým. Děti těch, kdo se suburbanizovali, chtěly do centra. Ale v centru nebylo místo. Jediným místem jsou brownfieldy. Když se podíváte na širší centrum Prahy, tak tam máte čtyři zásadní brownfieldy. Smíchov, který je nejvíc centrální a je alternativním centrem. Pak je to Rohanský ostrov, který je zeleným pokračováním centra. Další je Žižkov, který bude obrovským rezidenčním centrem. Posledním jsou Holešovice a Bubny. Když jsem si uvědomil, že i Praha se bude vyvíjet podobnou cestou jako západní města, že i tady dojde ke gentrifikaci, tak jsem se zaměřil na tato velká území, kterým v té době nikdo nevěřil. Protože se skvěle stavěly a dobře prodávaly domy a byty na okraji Prahy. Zastavovaly se proluky. Já jsem si tehdy řekl, že má smysl vytvořit něco, co má v sobě městotvornost. Co zacelí jizvy na tváři města. To jsem samozřejmě ještě netušil, jak dlouhá to bude cesta.

Kdy jste s tím začal?

Na Smíchově kopneme po patnácti letech příprav. Od nápadu, že chci toto území rozvíjet, možná po osmnácti letech. Na Rohanském ostrově, kde začneme po Novém roce, to bude po dvanácti letech. Mezitím se změnily koncepty architektury. Dnes máme úplně jiný přístup k urbanismu i k architektonickým soutěžím. Nemám pocit, že bychom promarnili čas.. Je to projekt na generaci. Nyní budeme dvanáct let stavět. Na Smíchově počítáme se čtyřmi etapami po třech letech.

Jako soukromý investor máte velkou svobodu v rozhodování, jaké architekty si vyberete. Jestli třeba vypíšete architektonickou soutěž, nebo ne. Vy jste se ale rozhodl, že vůbec ze všeho nejdřív uděláte soutěž na celou urbanistickou studii čtvrti a teprve pak si vyberete jednotlivé architekty.

My jsme si objeli všechny ty velké projekty po světě, které jsou pro nás určitým modelem. Typicky je to Hudson Yard v New Yorku na spodním Manhattanu, což se celosvětově uvádí jako velmi inspirativní model. Viděli jsme Europaviertel na bývalém nákladovém nádraží ve Frankfurtu nad Mohanem, či Bahnhof City ve Vídni. Na urbanistické soutěži jsme se dohodli i s městem. Chtěli jsme mít s představiteli města konsensus napříč politickým spektrem. Přizvali jsme zástupce Prahy do soutěžních komisí, aniž jsme museli. A rozjeli jsme urbanistickou soutěž. Ta nám hrozně moc dala. V projektu Smíchova vznikne kilometrová pěší zóna. Pěší bulvár, který protne celou čtvrť od Knížecí po vlakové nádraží. Spojí rezidenční část na Knížecí s byznysovým centrem kolem nádraží. Tam bude stát kampus České spořitelny. Vzniknou tam dva parky, škola. Cílem je, aby se tam vytvořila kultura korza, pěšího bulváru.

Kromě bydlení chcete vrátit do centra z odlehlých čtvrtí i kanceláře?

Od začátku jsme chtěli smíšenou zástavbu, diverzitu. Zejména nám šlo o to, aby lidé měli přednost před auty. Proto nám záleželo na tom, aby ta centrální ulice byla jen pro pěší. Aby se ta pěší zóna stala středobodem městotvornosti. Mým přáním je, aby jeden z těch dvou parků, které na Smíchově budou, byl jakýmsi Hyde Parkem, centrem veřejných diskusí a občanského života. V sousedství bude škola, takže to bude inspirující pro mládež ve formativním věku.

Chcete tam i pás pro jízdu na koni jako v londýnském Hyde Parku?

O tom jsme fakt ještě nepřemýšleli. Ale určitě tam zachováme Radlickou kulturní sportovnu, což je komunitní centrum, zřízené aktivisty, které vzniklo s pomocí crowdfundingové kampaně. My jsme změnili architekturu té nárožní administrativní budovy na rohu Radlické a Na Knížecí a stávající budovu kulturní sportovny do ní začleníme.

Takže symbióza byznysu a aktivismu. Vyšli jste vstříc aktivistům a oni vám nebudou dělat při stavbě problémy?

My jsme pořádali nejen architektonické a urbanistické soutěže, ale i veřejné diskuse. Těch bylo několik desítek. To se u žádného velkého projektu dosud neproběhlo. Výsledkem bylo, že jsme neměli jediné odvolání do územního rozhodnutí ani u stavebního povolení, což je u projektu takového rozsahu naprosto unikátní. Ale ukazuje se, že to jde. Samozřejmě to přineslo výraznější časovou prodlevu.

Tím, že se staví celá čtvrť, nemáte moc sousedů, kterým by projekt mohl přímo vadit.

Staví se řada jiných velkých projektů, kde problémy jsou. Dnes vám do toho vstupují nejen ti, kdo jsou přímo dotčeni, ale také různé iniciativy, které zajímá urbanismus obecně. Oni nejsou sousedé, jen mají zájem, aby prostor odpovídal jejich představám o urbanismu. My jsme dali na Smíchově velký důraz na veřejný prostor. Budou tam dva parky, pěší zóna. Jsme přesvědčeni, že veřejný prostor je to nejcennější, co můžeme městu nabídnout.

Blízkost kvalitních parků nebo korza zvedá přirozeně lidem kvalitu života i ceny nemovitostí. Vinohrady by bez těch parků nikdy tak žádané nebyly. Stejně jako Dejvice nebo Letná.

Krátkodobě máte samozřejmě menší počet ploch na prodej a pronájem. Dlouhodobě ale ta cena díky kvalitnímu veřejnému prostoru roste. Vytvoříme tam to, čemu se říká čtvrť krátkých vzdáleností. Chceme tam aktivní partnery, malé obchody, kavárny. To vám přirozeně přitahuje pěší bulvár. Ten na Smíchově, o kterém se bavíme, bude kilometr dlouhý a 28 metrů široký. Smíchov je zároveň infrastrukturálním projektem, vznikne zde dopravní hub. Veřejný sektor bude investovat do stavby záchytného parkoviště pro víc než tisíc aut, které uvolní provoz na Knížecí. Zároveň dojde k revitalizaci budovy vlakového nádraží Praha-Smíchov.

To nové parkoviště bude podzemní?

Částečně. Něco bude i nad zemí. Na infrastruktuře Smíchova se bude podílet město i stát a kompletně se revitalizuje území celé čtvrti. Propojují se tam všechny funkce města, infrastruktura, školy, veřejné budovy, bydlení, byznys. Propojení přináší diverzitu, která je základem živoucího města. Ukazuje se, že lidé tam chtějí žít. Za první čtyři koronavirové měsíce prodejů máme v první fázi prodáno více než 50 procent bytů. Celkově nyní stavíme dvě stě bytů. Lidé oceňují náš přístup a kvalitu veřejného prostoru. To, žejsme tam nepostavili tříproudovou silnici a nákupní centrum. To je nejvýnosnější model. My jsme na Smíchově obětovali nemalou část zisku.

To se vám vrátí tím, že nové byty dokážete prodat dráž, když mají pod okny park a tichý bulvár, a ne tříproudovou silnici. O jaké byty dnes mají lidé zájem?

Ukazuje se nám to nejen na Smíchově, ale i u našeho projektu Belárie v Modřanech, že je velká poptávka po velkých bytech. Všichni se totiž vrhli na malé byty s ideou, že to budou nájemní byty. U nájemních bytů vám výnosnost vychází právě jen u těch malých. Lidé, kteří si byt kupují pro sebe, své vlastní bydlení, nikoli jako investici na pronájem, mají zájem o velké drahé byty. Pak je tady významná skupina investorů do menších bytů, kteří chtějí bezpečně uložit peníze. Vysoký zájem o byty přičítáme dvěma vlivům. Zaprvé se zlepšila dostupnost hypoték. Úrokové sazby jsou na historických minimech. A zřejmě dlouho budou. Zadruhé má mnoho lidí obavy o budoucí hodnotu peněz, a proto kupují tento druh aktiv. Cenový vývoj v Praze dokládá oprávněnost této úvahy. Jestliže před pěti lety byla průměrná cena bytu 57 tisíc korun za metr čtvereční, tak v roce 2020 je to 107 tisíc korun za metr.

Co se zájmem o byty v Praze udělal koronavirový ekonomický útlum?

Zatím jsme možná v půlce koronavirové krize. Klesla cena nájmů v bytech, které se využívaly na Airbnb. Cena ostatních bytů ale klesat nebude. Trend všude v Evropě je, že centra měst znovu ožívají. Praha se kvalitou života blíží Mnichovu, Vídni. Možná ne úplně ve všech ohledech. Ale tam jsou ceny bytů stále vyšší. Berlín je srovnatelný.

Vítězem soutěže na urbanistický plán celého Smíchova se stalo architektonické studio A69. V čem byli nejlepší, že jste si je vybrali?

Jsou to talentovaní a inovativní architekti. Zároveň mají cit pro lokalitu. Architekt ji musí znát. Což může být problém u těch světových architektů. Oni mají samozřejmě svou originalitu a často i geniální vizi, proto jsou respektování. Je ale důležité, aby měli vztah k místu. To přesně vidíme u Evy Jiřičné, ta má totiž oboje. Tím je unikátní. Má světový nadhled. Pracovala se světovými architekty, jako je třeba Richard Rogers. Ale zároveň zná Prahu. Genius loci. Na Smíchově je ten genius loci úžasný. Je to prostor mezi původní Schwarzenberskou Knížecí a Magorovou Oázou, tou restaurací v budově Smíchovského nádraží, kam chodil. Je to tu nesmírně autentické, ctíme atmosféru místa, chceme ji zachovat. I to byl důvod pro udržení Radlické Kulturní Sportovny.

Ty jednotlivé objekty na Smíchově budou stavět různí architekti…

Pracuje na tom třináct ateliérů. yKdyž k tomu přidám naše další projekty, dá se v nadsázce říci, že zaměstnáváme většinu architektonické komunity.

Architekti jsou osobnosti se silnými egy, jak se tolik tvůrců na jednom místě snese?

Výrazně jsme posílili náš projektový tým. Máme schopné lidi, kteří řídili velké projekty. Mají zkušenosti ze zahraničí. Stavíme na třech obrovských územích. Budeme mít ve výstavbě víc než milion metrů čtverečních. Strategické řízení je hrozně důležité ve fázi přípravy stavby. Vlastní realizace pak už jde podle standardních zákonitostí. Ta velká architektonická ega respektují náš přístup, věří tomu záměru, neboť prošel urbanistickou soutěží. Je zde celkem široky konsenzus, že Smíchov City je koncepčně vzorovou čtvrtí. Pro architekty je výzvou u toho být. Generace architektů čekaly, než se něčeho takového dožijí. A my jim to umožníme. Zapojujeme přednostně mladé české architekty, ale pracujeme i s těmi zahraničními, švédskými či rakouskými ateliéry.

Jaký styl architektury je blízký vám osobně? Soukromou vilu vám navrhovala vámi připomenutá Eva Jiřičná.

Mně osobně je blízký minimalismus. Nic moc zdobného. Mám rád Ludwiga Miese van der Rohe (1886–1969, klasik moderní architektury, žijící zprvu v rodném Německu, od roku 1938 v USA, mj. autor projektu brněnské vily Tugendhat – pozn. red.). Evu Jiřičnou a její poetický minimalismus. Renza Piana (nar. 1937, světově proslulý italský architekt, od roku 2008 doživotní člen horní komory italského parlamentu – pozn. red.).

Jak se vám líbí nový most v Janově, který navrhl na místo toho, který se před dvěma lety zřítil? 

Líbí se mi. Jak jsem řekl, Renzo Piano je jeden z mých nejoblíbenějších architektů.

Před pár dny jste koupil Stýblův dům ve středu Václavského náměstí. Spolu s Generali se chystáte rekonstruovat obchodní dům Kotva…

Po kompletní rekonstrukci Stýblova domu chceme i tady nabídnout lidem v centru Prahy diverzitu. V dolních patrech budou prostory pro obchod a služby. V dalších patrech chceme vytvořit apartmány ke střednědobému pronájmu a počítáme i s kancelářemi. Z Kotvy věřím, že bude obchodní dům, jaké známe z hlavních tříd v Londýně nebo New Yorku.