Pokuty za předčasné splácení hypoték: trestání vzorných dlužníků, nebo narovnání trhu?

Tomu, kdo si sjednal hypotéku v dnešní době vysokých úroků a sázel na refinancování s lepšími podmínkami, se jeho plán nemusí vyplnit. Odejít k jiné bance před skončením fixace se totiž prodraží, pokud projde vládní návrh zpřísňující podmínky pro předčasné splácení půjček na bydlení. Změna, kterou ministerstvo financí Zbyňka Stanjury (ODS) veřejně raději neprezentovalo, se nesetkává s přílišným pochopením ani uvnitř koalice, v současné podobě proto návrh nakonec nemusí projít.

Změny v podmínkách pro předčasné splacení hypoték vláda zakomponovala jakožto novelu zákona o spotřebitelském úvěru do návrhu zákona, který mění mimo jiné pravidla podpory penzijního spoření.

„Pro případ částečného předčasného splacení spotřebitelského úvěru na bydlení podle odstavce 1 se pro určení úrokového rozdílu použije poměrná část smluvního a referenčního úroku. Poměrná část smluvního úroku se určí jako násobek smluvního úroku a podílu předčasně splacené části celkové výše spotřebitelského úvěru a nesplacené části celkové výše spotřebitelského úvěru. Poměrná část referenčního úroku se určí jako násobek referenčního úroku a podílu předčasně splacené části celkové výše spotřebitelského úvěru a nesplacené části celkové výše spotřebitelského úvěru,“ píše se v návrhu.

„Při předčasném splacení těchto úvěrů má věřitel zákonné právo uplatnit limit náhrady do výše 2 % z předčasně splácené části jistiny,“ doplňuje se ve zvláštní části. Podle dosavadního zákona platilo, že banka poskytující hypotéku má nárok na náhradu účelně vynaložených nákladů, které jí v souvislosti s předčasným splacením vzniknou. Banky tyto poplatky v některých případech účtovaly rozdílně, což Česká národní banka označila za neoprávněné zpoplatňování klientů. Obvyklé ale bylo, že za předčasné splacení banky účtovaly administrativní poplatek v maximální výši jeden tisíc korun.

Banky, které by zavedení nové podoby poplatku za předčasné splacení hypotéky vítaly, tvrdí, že by to mohlo vést ke snížení hypotečních sazeb. Banky by do nich už totiž tolik nepromítaly riziko, že přijdou o očekávaný výnos. „Jde o zastavení takzvané úvěrové turistiky klientů. A bohužel toto spekulativní přebíhání klientů má dopad na ostatní klienty, a tedy zejména na vyšší úrokovou sazbu. Zkrátka tu ztrátu za jednoho klienta zaplatí klient druhý na zvýšené procentní sazbě,“ tvrdí specialistka na hypotéky ve společnosti FinGO Jana Vaisová.

A také resort financí argumentuje spekulativním jednáním ze strany klientů bank a tím, že časté změny banky v době fixace hypotéky vedou k vyšším sazbám. „Spekulativní jednání klientů, kteří přechází k jiné bance před skončením fixace čistě kvůli výhodnější nabídce jiné banky, může mít negativní a nespravedlivý dopad na všechny ostatní klienty, protože riziko ztrát z předčasného splacení v současnosti motivuje banky nabízet vyšší sazby u všech hypoték,“ uvedlo ministerstvo financí.

Z opačného, kritického pohledu, lze na nové opatření nahlížet tak, že v době, kdy jsou úrokové sazby vysoko, taková změna ještě více zhorší pozici domácností, které si hypotéku chtějí vzít. „Při výběru banky pro financování hypotéky třeba budou muset zvažovat i to, jestli banka která nabízí nejnižší úrok na hypotéce nesáhne v budoucnu k velké pokutě za předčasné splacení,“ uvedl s tím, že se úprava bude vztahovat i na smlouvy, které už platí. „Pokud si tak někdo vzal hypotéku v nedávné době i přes vysoké sazby a doufal v předčasné refinancování, návrh zákona mu hází klacky pod nohy,“ vyjádřil se k tomu analytik investiční společnosti Portu Lukáš Raška.

Bankám náročná doba přihrává rekordní zisky

Kritika vládního návrhu se týká i toho, že banky měly za loňský rok rekordní zisky překonávající sto miliard korun, protože těžily z vysoké inflace a z vysoké úrovně úrokových sazeb. Podle dat České národní banky stoupl bankám a spořitelnám souhrnný čistý zisk na více než 102 miliard, meziročně to bylo o 23 miliard korun víc.

Vláda proto loni uvalila na vybrané společnosti daň z mimořádných zisků, tzv. windfall tax, od které si slibovala příjem desítek miliard do rozpočtu. Zasáhnout měla právě ty, kterým těžká doba přihrála vyšší zisky. Banky ale nakonec odvedou na dani mnohem menší objem peněz. S tím, že budou zisky co nejvíce optimalizovat, měl stát dopředu počítat.

Kromě největších energetických a petrochemických společností měly být vysokou sazbou 60 procent zdaněny také zisky převyšující o více než dvacet procent průměrný zisk let 2018 až 2021 u šestice největších bank. Tedy České spořitelny, ČSOB, Komerční banky, UniCredit Bank, Monety a Raiffeisenbank, kdy hranice pro uvalení daně je šest miliard korun čistého výnosu z úroků.

Stát na dani zdaleka nevybere tolik, s čím počítal, příjmy rozpočtu jsou tedy výrazně nadhodnocené, jak upozorňuje mnoho analytiků. Z bank na windfall dani vláda plánovala vytáhnout 35 miliard korun. Především u dotčených šesti největších bank se očekávalo, že přistoupí k různým formám optimalizace, aby letos svůj daňový základ snížily. A nyní už některé banky hlásí, že na dani odvedou jen jednotky milionů.

Největší část příjmu z daně měly zajistit dvě největší banky, Česká spořitelna a ČSOB. Generální ředitel ČSOB Aleš Blažek v půlce dubna uvedl, že banka nebude platit „téměř nic“. „Podle výsledků v roce 2022 a předpokládaných výsledků v roce 2023, za předpokladu, že se nic radikálního nezmění, nebudeme platit žádné velké částky,“ řekl Blažek s tím, že nepůjde ani o desítky milionů.

Změny v podmínkách u splácení hypoték se nelíbí ani mnohým koaličním poslancům. Především Pirátům a Starostům, ohradila se ale i TOP 09. Při sněmovním projednávání se tedy ještě návrh zákona může změnit. Podle předsedy rozpočtového výboru za STAN Josefa Bernarda nedává smysl přicházet s takovýmto opatřením v současné době, kdy se pro mnoho lidí hypotéky stávají komplikacemi. „V podstatě to znamená přesun peněz od lidí, kteří splácejí hypotéky, v řádu miliard korun ve prospěch bank bez toho, aniž by cokoli musely udělat,“ řekl zase šéf poslaneckého klubu Pirátů Jakub Michálek. Šéf poslanců TOP 09 Jan Jakob mluví přímo trestání lidí. „Trestat někoho, kdo se rozhodne svou hypotéku splatit dřív, je špatně a budu proti. Jsme tu od toho, abychom lidem pomáhali, ne jim házeli klacky pod nohy,“ uvedl.

Úrokové sazby hypoték se stále pohybují okolo vysoké úrovně 6,3 procenta, na trhu lze ale nalézt i nabídky okolo 5,5 procenta. Měsíční splátka hypotečního úvěru na 3,5 milionu korun sjednaného do 80 procent odhadní ceny nemovitosti při splatnosti 25 let a průměrné sazbě 6,3 procenta se v červnu pohybovala průměrně na částce lehce přes 23 tisíc korun. Ve srovnání se splátkou hypotéky v loňském červnu je o téměř 7500 korun vyšší.

Zájem o nové hypotéky i přes vysoké úroky přesto pomalu roste. Podstatným faktorem, který by mohl hypoteční trh ještě více rozhýbat, je zrušení ukazatele hodnocení příjmů DSTI (tedy podílu zadlužení žadatele na jeho čistém příjmu) ze strany České národní banky. Poměr mezi celkovou výší měsíční splátky a čistým měsíčním příjmem žadatele o hypotéku nesměl od dubna 2022 překročit 45 procent a u žadatele mladšího 36 let 50 procent. ČNB s platností od července tento limit zruší.